Η οικονομική κρίση δυστυχώς ενέτεινε το πρόβλημα της καθυστέρησης καταβολής των μισθωμάτων εκ μέρους των μισθωτών, οι οποίοι πλέον ολοένα και πιο συχνά καθυστερούν ή παύουν εντελώς να καταβάλλουν το συμφωνηθέν μίσθωμα (ενοίκιο), είτε από αντικειμενική οικονομική δυσκολία, είτε από συστηματική αθέτηση και ασυνέπεια στις υποχρεώσεις τους, ενώ συγχρόνως αρνούνται να παραδώσουν και το μίσθιο - ακίνητο. Αυτό έχει ως αποτέλεσμα, εκτός από την απώλεια των μισθωμάτων, ο ιδιοκτήτης να μη δύναται να διαχειριστεί την ιδιοκτησία του για μεγάλο χρονικό διάστημα, καθώς έχει αποξενωθεί από αυτήν και παράλληλα καλείται να καταβάλει ανεξόφλητους λογαριασμούς κοινής ωφελείας (Δ.Ε.Η, ύδρευση κ.λ.π), ανεξόφλητα κοινόχρηστα και φόρους για μισθώματα που δε θα εισπράξει ποτέ. Ο Νόμος προβλέπει τρεις τρόπους - διαδικασίες, μεταξύ των οποίων καλείται ο ιδιοκτήτης να επιλέξει προκειμένου να επιτύχει την απόδοση του μισθίου του και την καταβολή των οφειλόμενων μισθωμάτων. Ειδικότερα:

Κατά το άρθρο 597 του Αστικού Κώδικα: «Αν ο μισθωτής καθυστερεί το μίσθωμα ολικά ή μερικά, ο εκμισθωτής δικαιούται να καταγγείλει τη μίσθωση τουλάχιστον πριν από ένα μήνα, αν πρόκειται για μίσθωση που η διάρκειά της συμφωνήθηκε για ένα χρόνο ή περισσότερο, και πριν από δέκα μέρες στις άλλες μισθώσεις. Δεν αποκλείεται αξίωση του εκμισθωτή για αποζημίωση εξαιτίας της πρόωρης λύσης της μίσθωσης. Η καταγγελία μένει χωρίς αποτέλεσμα αν ο μισθωτής πριν περάσει η προθεσμία αυτή καταβάλει το καθυστερούμενο μίσθωμα μαζί με τα τυχόν έξοδα της καταγγελίας». Η καταγγελία της ανωτέρω περίπτωσης δύναται να λάβει χώρα, τόσο με εξώδικη δήλωση, όσο και με την αγωγή που ασκείται για την απόδοση του μισθίου με ταυτόχρονο αίτημα καταβολής των καθυστερουμένων μισθωμάτων. Τα αποτελέσματα της καταγγελίας επέρχονται μετά την πάροδο της προθεσμίας που τάσσει η διάταξη του άρθρου 597 ΑΚ, δηλαδή μετά την πάροδο ενός (1) μηνός από την επίδοση είτε του εξωδίκου είτε της αγωγής, για μισθώσεις με διάρκεια ενός έτους ή περισσότερο, και μετά την πάροδο δέκα (10) ημερών στις άλλες περιπτώσεις. Εάν ωστόσο ο μισθωτής καταβάλει τα καθυστερούμενα μισθώματα, τους τόκους και τα τυχόν έξοδα της καταγγελίας μέσα στην παραπάνω προθεσμία του ενός μηνός ή των δέκα ημερών αντίστοιχα, η καταγγελία μένει χωρίς αποτέλεσμα και ο μισθωτής διατηρεί νόμιμα την κατοχή του μισθίου.

2. Αγωγή για δυστροπία σύμφωνα με τον Κώδικα Πολιτικής Δικονομίας (άρθρο 66 ΕισΝΚΠολΔ)

Τρίτος και τελευταίος τρόπος έξωσης του μισθωτή είναι η έκδοση διαταγής απόδοσης μισθίου κατά τις διατάξεις του Κώδικα Πολιτικής Δικονομίας (Κ.Πολ.Δ). Από το συνδυασμό των διατάξεων των άρθρων 623 επ. ΚΠολΔ και 662Α - 662Θ ΚΠολΔ συνάγεται ότι, αν ο ενοικιαστής - μισθωτής οφείλει μισθώματα από δυστροπία και συντρέχουν οι λοιπές προϋποθέσεις των άρθρων 623 επ. και 662Α - 662Ε του ίδιου κώδικα, είναι παραδεκτή και δυνατή η έκδοση μίας ενιαίας «διαταγής» με την οποία ο ενοικιαστής - μισθωτής διατάσσεται να αποδώσει τη χρήση του μισθίου στον ιδιοκτήτη και συγχρόνως να καταβάλλει τα οφειλόμενα μισθώματα και τις λοιπές χρηματικές οφειλές (κοινόχρηστες δαπάνες πολυκατοικίας, λογαριασμοί Δ.Ε.Η, Δ.Ε.Υ.Α.Λ κ.λ.π), εφόσον το ύψος τους αποδεικνύεται από δημόσια ή ιδιωτικά έγγραφα.

Για την έκδοση διαταγής απόδοσης μισθίου πρέπει να συντρέχουν σωρευτικά οι κάτωθι προϋποθέσεις: 1) να υπάρχει ενεργός μίσθωση, δηλαδή να μην έχει λήξει η μίσθωση με οποιονδήποτε τρόπο, 2) η έναρξη της μίσθωσης πρέπει να αποδεικνύεται εγγράφως, με δημόσιο ή ιδιωτικό έγγραφο, δηλαδή να υπάρχει μισθωτήριο συμβόλαιο το οποίο έχει υπογραφεί από τον ιδιοκτήτη - εκμισθωτή και τον ενοικιαστή - μισθωτή και έχει θεωρηθεί από την αρμόδια Δ.Ο.Υ, 3) καθυστέρηση μισθώματος από δυστροπία του ενοικιαστή - μισθωτή, 4) εγγραφή όχληση του ενοικιαστή - μισθωτή (με εξώδικο που απευθύνεται σε αυτόν από τον ιδιοκτήτη - εκμισθωτή), με την οποία ο εκμισθωτής καλεί τον ενοικιαστή - μισθωτή να καταβάλλει τα οφειλόμενα μισθώματα εντός της προθεσμίας των δεκαπέντε (15) ημερών, 5) κατάθεση αίτησης εκδόσεως διαταγής απόδοσης μισθίου στο αρμόδιο δικαστήριο μετά την άπρακτη παρέλευση των ανωτέρω δεκαπέντε (15) ημερών. Επομένως ο ενοικιαστής - μισθωτής που καθυστερεί τα μισθώματα, μπορεί να τα καταβάλλει εντός της προθεσμίας των δεκαπέντε (15) ημερών από την εξώδικη όχληση του εκμισθωτή και να ματαιώσει έτσι την έκδοση διαταγής απόδοσης μισθίου. Τούτο όμως ισχύει μία μόνο φορά. Η ανωτέρω διαδικασία έξωσης του κακοπληρωτή ενοικιαστή είναι και η συνηθέστερη στην πράξη καθώς εμφανίζει τα εξής πλεονεκτήματα: α) σύντομος χρόνος έκδοσης δικαστικής απόφασης, β) συγκριτικά πιο οικονομική από τις δύο προηγούμενες διαδικασίες, καθώς δεν διεξάγεται ακροαματική διαδικασία.

Σε κάθε περίπτωση οι ιδιοκτήτες - εκμισθωτές θα πρέπει να είναι ιδιαίτερα προσεκτικοί πριν την υπογραφή του μισθωτηρίου συμβολαίου. Η συνήθεια των ιδιοκτητών να αγοράζουν ένα από τα (παρωχημένα πλέον) χιλιάδες φωτοτυπημένα μισθωτήρια που κυκλοφορούν στο εμπόριο μπορεί να έχει ως αποτέλεσμα να ζημιωθούν αργότερα και σε χρόνο και σε χρήμα. Η σχετική Νομοθεσία περί μισθώσεων έχει αλλάξει και μερικοί από τους όρους που εμπεριέχονται στα φωτοτυπημένα μισθωτήρια της αγοράς μπορούν να αποβούν εναντίον των ιδιοκτητών, οι οποίοι πολλές φορές βρίσκονται αντιμέτωποι με δυσάρεστες εκπλήξεις συνειδητοποιώντας εκ των υστέρων - και ενώπιον των Δικαστηρίων - τι ακριβώς έχουν συμφωνήσει και υπογράψει με τους ενοικιαστές τους.

ΔΗΜΗΤΡΙΟΣ Χ.ΤΣΑΠΑΡΑΣ

ΔΙΚΗΓΟΡΟΣ

Λουτρών 49, Λαγκαδάς

Τηλ. 23940 20804

Κιν. 6973741301